翻译自澳洲储备银行（RBA）在2021年9月的报告：Submission to the Inquiry into Housing Affordability and Supply in Australia的Executive Summary。原文连接：https://www.rba.gov.au/publications/submissions/housing-and-housing-finance/inquiry-into-housing-affordability-and-supply-in-australia/pdf/inquiry-into-housing-affordability-and-supply-in-australia.pdf
澳洲储备银行（RBA）认识到住房对澳大利亚人民的重要性。住房是人类的基本需要。能够获得适当的住房，无论是拥有还是出租，是政府政策的核心问题，多年来一直是数次调查的主题；RBA已经提交了之前的调查报告，这构成了本次调查的背景。所有人都能进入的运转良好的住房市场提高了福利，支持劳动力流动，促进了资源在各个经济体之间的有效分配。
政府政策（包括税收和监管环境）影响住房的需求和供应，进而影响住房的负担能力（Affordability）。这些政策可以产生增加需求的激励、阻止住房周转的交易成本或影响住房供应灵活性的法规。获得信贷也起到了一定作用，既影响到家庭借贷购买住房的能力，也影响到开发商根据需求变化扩大住房供应的能力。为了设计有效的政策干预措施，有必要全面了解影响需求和供给的各种因素。
本次提交的主要信息如下。
- 澳大利亚人口的住房负担能力各不相同，在过去十年中，不同群体的住房负担能力发生了不同的变化。
- 在许多（但不是所有）地区，房价相对于收入已经上涨。与此同时，利率长期处于低水平，这降低了借款人的偿债成本。对于那些希望购买房产的人来说，低利率、低收入增长和高房价中值的组合使得储蓄变得更加困难。
- 对于那些在租赁市场的人来说，公寓建设的大幅增加降低了在澳大利亚最大城市租赁公寓的成本，但在其他地方，大多数收入群体的租金都上涨了。
- 据评估，正在租房或打算买房的低收入家庭的负担能力下降幅度最大。
- 澳大利亚税收和转让制度的一些特点鼓励业主占用和投资房地产，并抑制流动性。这影响了住房和租赁市场的供需平衡，并可能对一些人造成负担能力压力。
- 监管的变化和建筑活动的其他驱动因素会影响新建住房的流动，而新建住房在任何一年中都只会逐渐改变住房存量。因此，即使是最灵活的建筑行业，对需求快速变化的反应速度也有限。
- 对新供应的响应能力的一些限制与澳大利亚的城市结构和地理位置有关。监管变化不太可能完全缓解这些约束。未来几十年供应面临的一个关键挑战是，如果大城市人口进一步扩大，家庭将需要居住在远离大城市中心的地方（需要新的基础设施投资）和/或接受更高密度住房的进一步增加。
- 其他法规和规划流程也可能得以简化，以使供应对需求的增长更为敏感。然而，这些条例中有许多是为了促进其他社会目标，例如确保建筑物的安全建造，以及确保邻近居民不会因没有征求他们的意见而承担费用和带来不便。
- 新冠疫情和应对新冠疫情的政策措施以多种方式影响了住房市场。例如，住房偏好的变化可能改变了某些住房市场住房供求之间的平衡。一些人的负担能力有所提高，而另一些人则有所下降。由于不清楚偏好的变化会持续多久，因此在评估任何未来政策变化时，可能存在比通常更大的不确定性。
- 为了应对负担能力下降，其他一些发达经济体已经寻求改善供需平衡，包括限制需求。
更多关于本报告的细节可以参考原文分析